11月份土地市場持續放量,成交面積創下年內新高,但成交金額、溢價率等指標依舊表現平平甚至再創新低,土地市場的持續地熱度運行。月內住建部、國土部相繼召開會議,再次重申“房住不炒”原則,北京、上海等一線城市宅地出讓仍以保障性或租賃用地為主,土地競拍熱度依舊不高。
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市場走勢:11月成交周期性攀高
或將迎來年末小高峰
11月土地市場迎來年末成交高峰,全國336城經營性用地成交規模持續上升,成交建筑面積21323萬平方米,達到年內最高單月成交水平,環比上漲34%,相比上月漲幅有所減小,成交地塊幅數2814幅,環比上漲9%,同比維持穩定,11月整體成交大幅上漲的原因一方面為供應量大幅上漲,另一方面為房企為次年貨量做準備,年末歷來為土地成交的高峰期;一線城市持續高位供應,且品牌房企于一線城市都有較大的貨值訴求,整體來說一線城市地塊長期處于供不應求階段,二線、三四線城市本月成交建面提升較大,但價格下行,市場的冷卻仍在繼續。
供應方面,年底土地市場供應再度迎來大幅上漲,年末大幅供地的主要好處有可幫助各地完成土地供應計劃,部分拿地指標尚未完成的企業也將加快拿地速度,且年末銀行信貸收緊,現金流足夠支撐拍地的都是實力較強企業,此時推地可確認進駐企業大部分為品牌房企。
11月份土地成交從總價方面來看,延續了10月份量價齊升的走勢,且漲幅比10月份進一步擴大,同樣成交單價持續下降,成交面積漲幅遠大于成交總金額漲幅;分能級來看,一線城市樓板價16607元/平方米,同環比分別回升44%和24%,上海住宅地塊中雖然租賃用房和動遷安置房土地仍占據高位,但本月成交樓板價超過2萬元/平方米的地塊數量相比上月大幅提升;與一線城市土地供應有限且有城市優勢不同,二線、三四線城市土地供應上漲后競爭激烈程度和成交均價都大幅下跌,且目前市場整體看淡,非熱點城市土拍中開發商觀望情緒更加濃厚。
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溢價率:市場競爭激烈程度減緩
溢價率再刷新低
11月份全國土地市場溢價率持續下行,在10月份溢價率已經明顯下跌的基礎上,本月環比再度減少1.8個百分點,平均溢價率僅為23.0%,再度刷新年內最低位數值。從各能級來看,一線城市成為本月成交溢價下跌的主要原因,11月份一線城市的成交溢價率大幅下滑10.2個百分點,平均溢價率僅有5.9%,本月成交的45宗地塊中,多數為底價成交,僅有6宗地塊成交溢價率超過10%,二線和三四線城市的平均溢價率有小幅回升,分別回升了2.0和2.4個百分點。
一線城市本月平均溢價率跌落至有史以來最低點,北京本月成交的7宗綜合地塊中有4宗以較低的溢價率成交,過去動輒觸及限價天花板、需要競自持比例的市場高熱暫時告一段落,上海更是以保障性住房用地為主,多為零溢價成交,一線城市持續通過降低土地成本來控制房價;二線和三四線城市本月溢價率小幅回升,高溢價地塊主要仍是來自蘇州、杭州、天津等熱點城市,但從單城市角度來看,高溢價地塊的占比也大幅下降,以蘇州為例,11月份蘇州共成交19宗地塊,其中溢價率超過10%的僅有7宗。
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重點地塊:大體量地塊拉高總價榜單
地塊單價持續下降
11月份榜單呈現總價抬升、單價持續回落的現象,成交重點地塊體量增大,導致開發商受到總價壓力影響,成交均價繼續下滑??們r榜榜首地塊為北京石景山082號綜合地塊,地塊的出讓底價達到72億元,為北京最高出讓底價,奠定了成為總價榜首的基礎,最終由綠城以最高限價86億元和20%的自持比例競得,是綠城時隔近兩年再度獲取北京地塊;門檻地塊為合肥包河S1706號地塊,同樣由許久不曾活躍在土地市場的企業——信達競得,總價43.34億元,環比抬升35%。
單價榜單方面,榜首地塊為北京海淀區086號地塊,作地塊位于海淀區北部五六環間西北旺鎮,規劃為海淀西部休閑區域與北部綜合城市新區交界處,由北京紫光以10.03%溢價率競得,成交樓板價37850元/平方米,榜首環比上月再度下降28%;門檻地塊為昆明西山區1宗商辦地塊,由昆明發展底價競得,成交樓板價27615元/平方米,入榜門檻環比抬升16%。
從開發商拿地動作來看,大部分開發商仍有補倉意愿,但出價已經更加理性,如北京、上海、蘇州的土拍參與者眾多,但最終成交地塊還是以中、低溢價率地塊為主。從地方供地策略來看,越來越多的重點城市開始試點集體用地建設租賃住房用地,未來住房供給將面臨新一輪的結構性調整,土地投資的風險也勢必隨之上升。
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政策動向:國土部發文堅持“房住不炒”
北京繼續落實租賃房建設
十九大過后,國土部本月再次發文明確,將堅持“房住不炒”定位,并宣布將推進二級土地市場的試點,進一步探索建設用地的使用權轉讓、出租和抵押。地方政策發布頻次有所放緩,北京、鄭州進一步推進集體用地建設租賃房,深圳市發布二十年城市總體規劃,羅湖區、龍崗區也相繼發布了城市更新的相關公告。
11月16日,北京市規劃國土委、市住建委聯合印發《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》明確,從2017年起的5年里,北京將供應1000公頃集體土地用于建設集體租賃住房,農民集體可依法出租獲取收益,但不得對外出售或以租代售,單次租期不得超過10年。
1000公頃的集體土地,保守估計可建設30萬套中小套型住宅,大約相當于北京五年新房成交量六成,如果這一計劃能夠順利完成,3-5年之后,北京住宅供給不足的問題必將大大緩減。隨著租賃住房建設的逐步推進,地方政府在細則方面的考慮更為周全,譬如新規關于禁止“以租代售”的規定,即保證了租賃房不會“變性”,也在一定程度降低了建設租賃住房的短期收益,將資金成本較高的“熱錢”杜絕在租賃房建設門外,從而避免租賃房成為“高檔居住區”,無法惠及到更多的群體。
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總結:正如上月預期,11月土地成交量創下了年內新高,而隨著11月各地土地供應的持續放量,預計年末土地成交還將進一步環比上升,但從近期土地市場種種表現來看,開發商在地價上會更加謹慎,土拍熱度還會進一步降溫;政策方面國土部、住建部在11月份再一次強調“房住不炒”定位,中長期內樓市調控力度仍然不會放松,項目升值預期受限。11月份土地供應再一次大幅上漲,預計12月土地成交受影響也將大幅上漲,價格或許進一步下跌,對于仍有土地訴求的企業來說,在土地價格低位時出手風險將大大降低。