◆ 01 ◆

　　市場走勢：11月成交周期性攀高

　　或將迎來年末小高峰

　　11月土地市場迎來年末成交高峰，全國336城經營性用地成交規模持續上升，成交建筑面積21323萬平方米，達到年內最高單月成交水平，環比上漲34%，相比上月漲幅有所減小，成交地塊幅數2814幅，環比上漲9%，同比維持穩定，11月整體成交大幅上漲的原因一方面為供應量大幅上漲，另一方面為房企為次年貨量做準備，年末歷來為土地成交的高峰期；一線城市持續高位供應，且品牌房企于一線城市都有較大的貨值訴求，整體來說一線城市地塊長期處于供不應求階段，二線、三四線城市本月成交建面提升較大，但價格下行，市場的冷卻仍在繼續。

　　供應方面，年底土地市場供應再度迎來大幅上漲，年末大幅供地的主要好處有可幫助各地完成土地供應計劃，部分拿地指標尚未完成的企業也將加快拿地速度，且年末銀行信貸收緊，現金流足夠支撐拍地的都是實力較強企業，此時推地可確認進駐企業大部分為品牌房企。

　　11月份土地成交從總價方面來看，延續了10月份量價齊升的走勢，且漲幅比10月份進一步擴大，同樣成交單價持續下降，成交面積漲幅遠大于成交總金額漲幅；分能級來看，一線城市樓板價16607元/平方米，同環比分別回升44%和24%，上海住宅地塊中雖然租賃用房和動遷安置房土地仍占據高位，但本月成交樓板價超過2萬元/平方米的地塊數量相比上月大幅提升；與一線城市土地供應有限且有城市優勢不同，二線、三四線城市土地供應上漲后競爭激烈程度和成交均價都大幅下跌，且目前市場整體看淡，非熱點城市土拍中開發商觀望情緒更加濃厚。

　　◆ 02 ◆

　　溢價率：市場競爭激烈程度減緩

　　溢價率再刷新低

　　11月份全國土地市場溢價率持續下行，在10月份溢價率已經明顯下跌的基礎上，本月環比再度減少1.8個百分點，平均溢價率僅為23.0%，再度刷新年內最低位數值。從各能級來看，一線城市成為本月成交溢價下跌的主要原因，11月份一線城市的成交溢價率大幅下滑10.2個百分點，平均溢價率僅有5.9%，本月成交的45宗地塊中，多數為底價成交，僅有6宗地塊成交溢價率超過10%，二線和三四線城市的平均溢價率有小幅回升，分別回升了2.0和2.4個百分點。

　　一線城市本月平均溢價率跌落至有史以來最低點，北京本月成交的7宗綜合地塊中有4宗以較低的溢價率成交，過去動輒觸及限價天花板、需要競自持比例的市場高熱暫時告一段落，上海更是以保障性住房用地為主，多為零溢價成交，一線城市持續通過降低土地成本來控制房價；二線和三四線城市本月溢價率小幅回升，高溢價地塊主要仍是來自蘇州、杭州、天津等熱點城市，但從單城市角度來看，高溢價地塊的占比也大幅下降，以蘇州為例，11月份蘇州共成交19宗地塊，其中溢價率超過10%的僅有7宗。

　　◆ 03 ◆

　　重點地塊：大體量地塊拉高總價榜單

　　地塊單價持續下降

　　11月份榜單呈現總價抬升、單價持續回落的現象，成交重點地塊體量增大，導致開發商受到總價壓力影響，成交均價繼續下滑?？們r榜榜首地塊為北京石景山082號綜合地塊，地塊的出讓底價達到72億元，為北京最高出讓底價，奠定了成為總價榜首的基礎，最終由綠城以最高限價86億元和20%的自持比例競得，是綠城時隔近兩年再度獲取北京地塊；門檻地塊為合肥包河S1706號地塊，同樣由許久不曾活躍在土地市場的企業——信達競得，總價43.34億元，環比抬升35%。

　　單價榜單方面，榜首地塊為北京海淀區086號地塊，作地塊位于海淀區北部五六環間西北旺鎮，規劃為海淀西部休閑區域與北部綜合城市新區交界處，由北京紫光以10.03%溢價率競得，成交樓板價37850元/平方米，榜首環比上月再度下降28%；門檻地塊為昆明西山區1宗商辦地塊，由昆明發展底價競得，成交樓板價27615元/平方米，入榜門檻環比抬升16%。

　　從開發商拿地動作來看，大部分開發商仍有補倉意愿，但出價已經更加理性，如北京、上海、蘇州的土拍參與者眾多，但最終成交地塊還是以中、低溢價率地塊為主。從地方供地策略來看，越來越多的重點城市開始試點集體用地建設租賃住房用地，未來住房供給將面臨新一輪的結構性調整，土地投資的風險也勢必隨之上升。

　　◆ 04 ◆

　　政策動向：國土部發文堅持“房住不炒”

　　北京繼續落實租賃房建設

　　十九大過后，國土部本月再次發文明確，將堅持“房住不炒”定位，并宣布將推進二級土地市場的試點，進一步探索建設用地的使用權轉讓、出租和抵押。地方政策發布頻次有所放緩，北京、鄭州進一步推進集體用地建設租賃房，深圳市發布二十年城市總體規劃，羅湖區、龍崗區也相繼發布了城市更新的相關公告。

　　11月16日，北京市規劃國土委、市住建委聯合印發《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》明確，從2017年起的5年里，北京將供應1000公頃集體土地用于建設集體租賃住房，農民集體可依法出租獲取收益，但不得對外出售或以租代售，單次租期不得超過10年。

　　1000公頃的集體土地，保守估計可建設30萬套中小套型住宅，大約相當于北京五年新房成交量六成，如果這一計劃能夠順利完成，3-5年之后，北京住宅供給不足的問題必將大大緩減。隨著租賃住房建設的逐步推進，地方政府在細則方面的考慮更為周全，譬如新規關于禁止“以租代售”的規定，即保證了租賃房不會“變性”，也在一定程度降低了建設租賃住房的短期收益，將資金成本較高的“熱錢”杜絕在租賃房建設門外，從而避免租賃房成為“高檔居住區”，無法惠及到更多的群體。

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　　總結：正如上月預期，11月土地成交量創下了年內新高，而隨著11月各地土地供應的持續放量，預計年末土地成交還將進一步環比上升，但從近期土地市場種種表現來看，開發商在地價上會更加謹慎，土拍熱度還會進一步降溫；政策方面國土部、住建部在11月份再一次強調“房住不炒”定位，中長期內樓市調控力度仍然不會放松，項目升值預期受限。11月份土地供應再一次大幅上漲，預計12月土地成交受影響也將大幅上漲，價格或許進一步下跌，對于仍有土地訴求的企業來說，在土地價格低位時出手風險將大大降低。